不動產部分－1
叁、、、不動產（房屋、土地 、）篇
一、、、、課徵範圍
78.哪些情況須繳納特種貨物及勞務稅？
答：本條例係針對短期買賣非供自住不動產課徵特種貨物
及勞務稅。所有權人銷售持有期間在 2 年以內(含 2 年)
在中華民國境內之房屋及其坐落基地或依法得核發建
造執照之都市土地，除屬本條例第 5 條規定之排除課
稅項目外，皆應依法繳納特種貨物及勞務稅。
79.特種貨物及勞務稅是否只對個人課徵?公司出售名下不動
產，是否也要課徵?
答：無論個人或公司出售持有期間在 2 年以內，屬本條例
課稅範圍之不動產，均要課徵特種貨物及勞務稅。
80.在美國有 1 棟房子，買不到 2 年，如果現在賣掉，是否應
繳納特種貨物及勞務稅？
答：否。銷售非坐落在中華民國境內之不動產，不是特種
貨物及勞務稅之課稅範圍。
81.在臺北房子買不到 2 年，如果與買方在美國簽訂買賣契約，
把臺北房子賣掉，是否應繳納特種貨物及勞務稅？
答：是。只要銷售坐落在中華民國境內屬本條例課稅範圍
之不動產，且持有期間在 2 年以內，不論簽約地點在
何處，皆應課徵特種貨物及勞務稅。
二、、、、名詞定義
82.「持有期間」，要怎麼計算? 不動產部分－2
答：從不動產完成登記之日起計算至銷售契約訂定之日
止。例如取得不動產於 100 年 1 月 1 日辦竣不動產登
記，100 年 12 月 31 日訂定銷售契約出售該不動產，持
有期間為 1 年。
83.「銷售契約」是指公契？還是私契？
答：銷售契約是指買賣雙方合意一致簽訂之契約。
84.自法院拍定取得之房地，日後出售時，該房地之持有期間
從何日起算？
答：出售自法院拍定取得之不動產持有期間，自所有權人
領得權利移轉證書之日起算。
85.土地所有權人因政府施行區段徵收領回之抵價地，日後出
售時，該土地之持有期間從何日起算？
答：因區段徵收領回之抵價地持有期間，自所有權人原取
得被徵收土地之日起算。
86.土地經重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，日後
出售時，其「持有期間」從何日起算?
答：依平均地權條例第 62 條規定，市地重劃後，重行分配
與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，
視為各該土地所有權人原有之土地，故持有期間自土
地所有權人原取得參與重劃土地之日起算。
87.本條例於 100 年 6 月 1 日施行；在 99 年 10 月 1 日(本條例
施行前)購買之房屋，於 100 年 11 月 1 日(本條例施行後)
賣出，會被課到特種貨物及勞務稅嗎？
答：會。特種貨物及勞務稅是一種銷售稅，課稅時點為銷
售時，所以在本條例生效後銷售之不動產，如果持有不動產部分－3
期間在 2 年以內，就會被課稅。99 年 10 月 1 日購買（完
成登記）之房屋，於 100 年 11 月 1 日賣出（簽訂銷售
契約），原所有權人持有該房屋之期間係超過 1 年且在
2 年以內，應依本條例按 10％稅率課徵特種貨物及勞
務稅。
88.本條例於 100 年 6 月 1 日施行，在本條例生效前(例如 100
年 1 月 1 日)出售之房地，在本條例施行後會被追繳特種貨
物及勞務稅嗎？
答：不會。因為銷售時本條例尚未施行，且本條例並無溯
及既往適用之規定，在本條例生效前出售之房地，在
本條例施行後不會被追課特種貨物及勞務稅。
三、、、、課稅及排除項目 課稅及排除項目
89.如果出售不動產是工廠、商辦或店面，是否要繳納特種貨
物及勞務稅？
答：除本條例第 5 條規定排除課稅之情形外，只要銷售持
有期間在 2 年以內的不動產，均須申報繳納特種貨物
及勞務稅，無論房屋使用情形(住家用、商用或作工廠
使用)為何。
90.贈與他人不動產，是否應繳納特種貨物及勞務稅？
答：否。特種貨物及勞務稅係對銷售持有期間在 2 年以內
的不動產課徵，贈與並非銷售，不用繳納特種貨物及
勞務稅。
91.受贈之不動產於完成移轉登記日起 2 年內出售，是否應繳
納特種貨物及勞務稅？
答：是。除本條例第 5 條規定排除課稅之情形外，不動產不動產部分－4
在持有期間 2 年內銷售，皆應課徵特種貨物及勞務稅。
92.哪些情況下，銷售不動產不是特種貨物及勞務稅之課稅範
圍？
答：銷售不動產非屬特種貨物及勞務稅課稅範圍情形如下：
(1)所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有 1 間房屋
(含坐落基地)，並辦竣戶籍登記，且在持有期間無供
營業使用或出租。
(2)所有權人原符合第(1)點規定，但本人或配偶購買另 1
間房屋，以致於出售第 1 間房屋時擁有 2 間房屋，只
要在完成新房地移轉登記之日起 1 年內出售該第 1 間
房屋；或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素
出售該新房地，而且出售後仍符合第(1)點規定（即本
人與配偶、未成年直系親屬仍僅有 1 屋，辦竣戶籍登
記且持有期間無供營業使用或出租）。
(3)銷售與各級政府或各級政府銷售。
(4)經核准不課徵土地增值稅（例如農地或與農業經營不
可分離之農舍）。
(5)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移
轉。
(6)銷售因繼承或受遺贈取得。
(7)營業人興建房屋完成後第 1 次移轉。
(8)依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。
(9)依銀行法第 76 條或其他法律規定處分，或依目的事業
主管機關命令處分。
(10)所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分
屋銷售者。 不動產部分－5
(11)銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新
分配取得更新後之房屋及其坐落基地者。
93.本條例第 5 條第 2 款所稱「非自願離職」及其他非自願性
因素出售新房地是指何種情況？
答：本條例所稱「非自願離職」及「其他非自願性因素」
出售新房地，應就個案事實情形加以判斷認定，民眾
有這 2 種原因出售持有 2 年以內之房地情形時，應檢
附相關證明文件及書面說明向戶籍所在地國稅局申
請。
94.本條例所稱「經核准不課徵土地增值稅者」是指哪些情況?
答：本條例第 5 條第 4 款所稱經核准不課徵土地增值稅者，
指出售農舍及其坐落基地，符合農業發展條例第 37 條
第 1 項、第 38 條之 1 或其他依法得申請不課徵土地增
值稅規定，並經地方稅稽徵機關核准或認定者。
95.符合本條例所稱「自住房地」之條件為何?
答：本條例第 5 條第 10 款所稱自住房地，指符合下列各款
情形之房屋及其坐落基地：
(1)指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍
登記，且無出租或供營業用之住宅用地。但以都市土
地未超過 3 公畝或非都市土地未超過 7 公畝者為限。
(2)自戶籍遷入日至房屋核准拆除日或建造執照核發日
止之期間屆滿 1 年之房屋及其坐落基地。
【各項目之詳細範例 【各項目之詳細範例】
96.出售自住房屋，應否繳納特種貨物及勞務稅？
答：(1)出售時，如持有該房地期間已超過 2 年，不用繳納。 不動產部分－6
(2)所有權人本人、配偶及未成年直系親屬只有 1 間自
住房屋，且在該自住房屋辦竣戶籍登記，該自住房
屋沒有出租，也未供營業使用，就算在取得以後 2
年內賣出，也無須課徵特種貨物及勞務稅。
97.所有權人因換屋需要，將持有不到 2 年之自用住宅出售，
但係先買新屋再出售舊屋，以致於出售時所有權人持有 2
間房屋，是否應繳納特種貨物及勞務稅？
答：如果所有權人與配偶、未成年直系親屬只有 1 間房屋，
已經辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，只
要在所買新屋移轉登記到名下那天開始起 1 年內出售
原來的房屋，出售後所有權人與配偶、未成年直系親屬
仍僅有 1 間房屋，並辦竣戶籍登記且無供營業使用或出
租，就不必繳納。
98.所有權人因工作需要，除原自住房屋外，另於他處購置第 2
間自住房屋，惟因調職或非自願離職等原因必須出售第 2
間自住房屋，是否應繳納特種貨物及勞務稅？
答：如果所有權人與配偶、未成年直系親屬只有 1 間房屋，
已經辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，因
工作需要而另於他處購置第 2 間自住房屋，如因調職或
非自願離職等非自願性因素，致需出售第 2 間自住房
屋，且原房屋仍符合同條第 1 款規定，即辦竣戶籍登記
且無供營業使用或出租等要件，縱使於持有期間 2 年內
銷售，也不必課徵特種貨物及勞務稅。
99.銷售農業用地或農舍，應否課徵特種貨物及勞務稅？
答：農業用地非屬本條例第 2 條第 1 項第 1 款所稱依法得不動產部分－7
核發建造執照之都市土地，農業用地及其上之農舍如
經農政機關認定作農業使用，並核發農業用地作農業
使用證明書，於移轉時經地方稅稽徵機關核准不課徵
土地增值稅，則亦不包括在特種貨物及勞務稅之課稅
範圍。
100.領有農地農用證明但選擇課徵土地增值稅者，應否課徵特
種貨物及勞務稅？
答：（1）排除課徵。
（2）如符合農業發展條例第 37 條第 1 項或第 38 條之 1
規定者，雖未申請不課徵土地增值稅，惟如經稽徵
機關查明認定符合上開規定，亦可排除課徵特種貨
物及勞務稅。
101.繼承房屋，應否課徵特種貨物及勞務稅？
答：繼承並非銷售，繼承不動產不課徵特種貨物及勞務稅。
102.將繼承取得之房地在完成登記後 2 年內銷售，應否課徵特
種貨物及勞務稅？
答：否。依本條例第 5 條第 6 款規定，銷售因繼承或受遺
贈取得的不動產，非屬本條例規定的特種貨物，故不
課徵特種貨物及勞務稅。
103.原僅有 1 棟自用住宅之所有權人，如另有其他土地（地上
無房屋），於出售持有期間在 2 年以內之原自用住宅時，應
否課徵特種貨物及勞務稅？
答：否。所有權人本人、配偶及未成年直系親屬只有 1 間
房屋供自住使用，且在該自住房屋辦竣戶籍登記，該
自住房屋沒有出租，也未供營業使用，就算在取得後 2不動產部分－8
年內賣出，也無須課徵特種貨物及勞務稅之規定，係
參考土地稅法一生 1 屋之立法意旨。原僅有 1 棟自用
住宅之所有權人，如另有其他土地（地上無房屋），於
出售原自用住宅時，其他土地之地上並無房屋，所以
在認定本人及其配偶、未成年直系親屬是否符合本條
例第 5 條第 1 款及第 2 款規定之「僅有 1 間自住房地」
時，應排除空地部分。
104.妻接受夫贈與非屬自住之房屋與土地後，未滿 2 年出售，
是否應課徵特種貨物及勞務稅？
答：是。所有權人銷售持有 2 年以內之房屋及其坐落基地，
除符合本條例第 5 條規定排除課稅之情形外，皆應課
徵特種貨物及勞務稅。
105.（刪除）。
106.房屋取得後 2 年內被徵收，應否繳納特種貨物及勞務稅？
答：否。房屋被徵收而移轉，不包括在特種貨物及勞務稅
之課稅範圍。
107.甲於 99 年 7 月與建商簽訂預售屋買賣契約後，甲於 100
年 7 月將該契約轉讓與乙，嗣建商於 100 年 9 月房屋興建
完成後，直接將土地及房屋登記與乙。個人甲出售預售屋
應否繳納特種貨物及勞務稅？
答：預售屋在未建築完成前出售，係屬移轉權利，應依所
得稅法規定按實際交易所得申報個人綜合所得稅，不
用課徵特種貨物及勞務稅。
108.預售屋興建完成後，建商把房子過戶給客戶，應否課徵特
種貨物及勞務稅？ 不動產部分－9
答：否。營業人興建房屋完成後第 1 次移轉，係屬合理、
常態銷售不動產，依據本條例第 5 條規定，不用課徵
特種貨物及勞務稅。
109.購買預售屋已經興建完成，並已交屋過戶到名下，如果將
其出售，是否應繳納特種貨物及勞務稅？
答：如果過戶後（即持有期間）超過 2 年才出售，不用繳
納。反之，如果出售時（以訂約日為準）持有期間在 2
年以內，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處
自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供
營業使用，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。
110.營業人（建商）買土地自行興建房屋，於房屋新建完成後
銷售，但銷售時建商購入該房屋之坐落基地尚未滿 2 年，
應否課徵特種貨物及勞務稅？
答：否。營業人興建房屋完成後第 1 次移轉（包括該房屋
及其坐落基地），依據本條例第 5 條第 7 款及同條例施
行細則第 12 條規定，不課徵特種貨物及勞務稅。
111.營業人（建商）與地主合建分屋，其銷售所各自分得之房
屋及其坐落基地，應否課徵特種貨物及勞務稅？
答：否。營業人合建分屋或所有權人以其自住房地與營建
人合建分屋，依據本條例第 5 條第 7 款及第 10 款規定，
不課徵特種貨物及勞務稅。
112.營業人（建商）與地主合作興建房屋，營業人銷售新建完
成之房屋及地主併同銷售其持有未滿 2 年之坐落基地，營
業人及地主應否課徵特種貨物及勞務稅？
答：否。營業人（建商）與地主合作興建房屋所銷售之房不動產部分－10
屋及併同該房屋銷售之坐落基地，依據本條例第 5 條
第 7 款及同條例施行細則第 12 條規定，不課徵特種貨
物及勞務稅。
113.營業人（建商）與其他營業人合建分屋並約定附買回條
件，該建商依約買回之房屋及其坐落基地於銷售時，應否
課徵特種貨物及勞務稅？
答：否。營業人銷售與其他營業人合建分屋經約定附買回
條件，營業人銷售依約買回之房屋及其坐落基地，依
據本條例第 5 條第 7 款及同條例施行細則第 12 條規
定，不課徵特種貨物及勞務稅。
114.營業人原銷售之房屋及其坐落基地，若因故銷貨退回後再
銷售，應否課徵特種貨物及勞務稅？
答：否。營業人銷售銷貨退回之房屋及其坐落基地，依據
本條例第 5 條第 7 款及同條例施行細則第 12 條規定，
不課徵特種貨物及勞務稅。
115.所有權人與營業人合建分屋，依約應移轉與營業人之自住
土地，若其持有該土地期間未滿 2 年，應否課徵特種貨物
及勞務稅？
答：否。所有權人以其自住房地與營業人合建分屋，依約
移轉土地與營業人，依據本條例第 5 條第 10 款及同條
例施行細則第 13 條規定，不課徵特種貨物及勞務稅。
116.營業人（建商）為籌措資金，將土地信託予銀行，並以銀
行為起造人興建房屋，房屋興建完成後登記於銀行名下，
銀行將未完銷之餘屋移轉予營業人，營業人銷售該等房屋
及其坐落基地，是否應課徵特種貨物及勞務稅？ 不動產部分－11
答：否。屬營業人興建房屋完成後第 1 次移轉者，不課徵特
種貨物及勞務稅。
117.不動產經法院或銀行拍賣，原所有權人要繳納特種貨物及
勞務稅嗎？又拍定人於取得後再行出售，應否課徵特種貨
物及勞務稅？
答：
(1)依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣
之不動產，不須課徵特種貨物及勞務稅。
(2)如拍定人持有期間超過 2 年才出售，不用繳納。反之，
如果拍定人再行出售時（以訂約日為準）持有期間在
2 年以內，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該
處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或
供營業使用，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。
四、、、、納稅義務人
118.買方還是賣方負責申報繳納？
答：不動產之特種貨物及勞務稅納稅義務人為原所有權
人，亦即由賣方負責申報繳納。
五、、、、課徵時點
119.對不動產課徵特種貨物及勞務稅之課徵時點為何？
答：銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地，於銷售時課
徵。
六、、、、稅率
120.稅率為何？
答：持有期間在 1 年以內:15%。 不動產部分－12
持有期間超過 1 年至 2 年以內：10％。
七、、、、稅基及稅額計算 稅基及稅額計算
121.銷售不動產應如何計算應納特種貨物及勞務稅額？銷售
價格是否可以用土地公告現值及房屋評定現值計算？可以
扣除成本嗎？
答：
(1)應納稅額＝銷售價格×稅率
(2)不動產之銷售價格，指賣方在銷售時所收取之全部代
價（即買賣雙方實際成交之價格，不是土地公告現值
及房屋評定現值），包括在價額外收取之一切費用，如
屬營業人銷售應課徵營業稅，尚應加計營業稅在內。
(3)特種貨物及勞務稅屬銷售稅性質，就像營業稅、貨物
稅一樣，與賺賠無關，所以銷售價格不能扣除成本。
122.舉例說明應納稅額之計算方式。
答:某公司出售一間持有 1 年半的辦公室，土地售價 1,000
萬元，房屋售價 500 萬元，因為出售房屋需課徵 5%營業
稅(即 25 萬元營業稅)，所以房地銷售價格為 1,525 萬
元(1,000 萬元+500 萬元+25 萬元)，乘以適用稅率 10%，
應納特種貨物及勞務稅之稅額為 152.5 萬元。
123.本條例於 100 年 6 月 1 日施行，於 99 年 10 月 1 日購買完
成移轉登記不動產，於 100 年 8 月 1 日賣出（訂定銷售契
約）時，特種貨物及勞務稅要如何計算？
答：持有期間在 1 年以內:稅率 15%；持有期間超過 1 年至
2 年以內：稅率 10％。持有期間係從完成不動產登記之
日起計算至銷售契約訂定之日止。99 年 10 月 1 日購買不動產部分－13
完成移轉登記之不動產，於 100 年 8 月 1 日訂約賣出，
持有期間在 1 年以內，須繳交 15％特種貨物及勞務稅，
稅額為銷售價格乘以 15％。
124.本條例於 100 年 6 月 1 日施行，於 99 年 10 月 1 日購買完
成移轉登記不動產，於 101 年 3 月 1 日賣出（訂定銷售契
約）時，特種貨物及勞務稅要如何計算？
答：持有期間在 1 年以內: 稅率 15%；持有期間超過 1 年至
2 年以內：稅率 10％。持有期間係從完成不動產之日起
計算至銷售契約訂定之日止。99 年 10 月 1 日購買完成
移轉登記不動產，於 101 年 3 月 1 日訂約賣出，持有期
間超過 1 年但在 2 年以內，須繳交 10％特種貨物及勞務
稅，稅額為銷售價格乘以 10％。
125.2 筆土地於不同時點取得，之後 2 筆土地合併為 1 筆土地，
並於合併後出售，如果部分持有期間 1 筆在 2 年內，另部
分持有期間超過 2 年，是否應課徵特種貨物及勞務稅？如
是，如何認定銷售價格？
答：是；應就持有期間在 2 年以內部分，按土地合併前應
課稅土地占合併後總面積之比率，計算銷售價格。例
如 A 地號面積 100 平方公尺（持有期間 2 年內），B
地號面積 300 平方公尺（持有期間超過 2 年），合併
成 C 地號面積 400 平方公尺出售，銷售金額為新臺幣
1,000 萬元，則應課稅部分（即 A 地號 100 平方公尺）
之 銷 售 金 額 為 新 臺 幣 250 萬 元 （ 1,000 萬 元 ×
100/(100+300)）。
八、、、、稽徵程序不動產部分－14
126.如果須繳納特種貨物及勞務稅，應如何辦理？
答:依據本條例第 16 條規定，應該在訂定銷售契約隔日起
30 日內計算應納稅額，填具繳款書向公庫繳納，並填具
申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向戶
籍所在地國稅局申報。
127.應該向哪一個國稅局申報?
答:
(1)中華民國國民:向戶籍所在地國稅局申報。
(2)營利事業、法人:向總機構或其他固定營業場所所在地
國稅局申報。
(3)外國人或在中華民國境內無總機構或其他固定營業場
所之外國法人:向不動產所在地國稅局申報。
128.向國稅局申報時，應檢附什麼文件？
答：（1）申報書（2）繳納收據（3）契約書（4）其他有關
文件。
129.如果應該繳納特種貨物及勞務稅，需要拿到國稅局發給之
繳清證明書，才能向地政機關辦理移轉登記嗎？
答:特種貨物及勞務稅採誠實申報制，由納稅義務人自行申
報繳納，無須拿到國稅局核發之證明書，可直接向地政
機關辦理移轉登記。
130.賣掉住了 10 年房屋，依規定不須繳納特種貨物及勞務稅，
需要拿到國稅局發給之免稅證明書，才能向地政機關辦理
移轉登記嗎？
答：不必，依特種貨物及勞務稅條例之規定，係就持有 2
年以內之房地課稅。為避免不需繳稅之大多數人受到影不動產部分－15
響，凡是不必課稅案件，都無須申報，也不必由國稅局
發給免稅證明書。如果不確定是不是應該繳納特種貨物
及勞務稅，可先向國稅局詢問。
131. （刪除）。
九、、、、罰則
132.若故意向國稅局申報銷售價格低於實際交易價格，會有什
麼後果？
答：納稅義務人申報之銷售價格如低於實際交易價格，國
稅局將依查得資料核定應納稅額發單補徵，並按所漏稅
額處以 3 倍以下罰鍰。
133.若銷售房地應該報繳特種貨物及勞務稅，卻沒有報繳就去
辦理移轉登記，以後被國稅局查獲，會有什麼後果？
答:國稅局得依時價或查得資料核定銷售價格及應納稅額
並補徵之。同時國稅局將視違章情節輕重，按所漏稅額
處以 3 倍以下罰鍰。請勿以身試法，以免得不償失。
134.若將不動產登記於他人名下後再銷售，以便符合不納入課
稅範圍要件，以後被國稅局查獲，會有什麼後果？
答：若利用人頭規避稅負，國稅局會依查得資料核定補徵
稅款，並按所漏稅額處以應納稅額 3 倍以下罰鍰。至於
幫助他人逃漏稅捐，依稅捐稽徵法第 43 條規定，可處
以罰金或追究刑責。請勿以身試法，以免得不償失。 http://www.dot.gov.tw/userfiles/files/1020522.pdf
- Jun 03 Mon 2013 00:01
特種銷售稅答客問-不動產（房屋、土地）篇(更新日：102年5月20日)特種貨物及勞務稅(簡稱特種銷售稅)條例專區 - 財政部賦稅署
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