林依榕整理2024年9月24日 週二 下午6:02
央行近日重拳揮出「第7波選擇性信用管制」，不僅限制了貸款寬限期，同時也降低貸款成數，但政府出手打房，房價卻還沒有崩跌，不少人質疑是不是打假球？房市專家何世昌表示，房價最終是看要市場的供需機制，尤其是2類房屋持有者非常恐慌，因為他們「不是不想逃，而是逃不了」。
馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文指出，房市未來走勢，一是取決總體經濟環境，二是看政策以及主管機關的預設目標，三是看市場供需，而前2者的突發性因素（俗稱黑天鵝）是最難預料。
何世昌舉例，譬如1989年房地產228事件，央行祭出禁貸令，房價跌幅就比較明顯，而且是全國交易量價都低迷。從歷史經驗來說，「經濟」和「政策」足以左右房價，雖然不是百分之百，但具有高度關聯性，惟救市成功機率更高於打房成功機率。
房價不動如山？央行真的有打房嗎
「央行重手打房，為何房價還不會崩跌？是不是踢假球？」不少人始終認為政府打房打假的，但他強調，從過去到現在都跟你說「政府是打真的」，不要認為房價沒有如你預期跌20％、30％就說是政府假打房。
更有甚者，有些人把打房升高到藍綠政治問題，何世昌認為這是歷史共業，「房市昏迷時要救、太過興奮時要打」已成為官方必然手段，因為擺在桌上的選項就只有這兩樣。
只是「捏驚死，放驚飛」，不管誰來當家都必須面對艱難的抉擇，藍綠不管誰執政都做過「打房、救市」這兩件事，真的沒什麼好吵的。
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房價關鍵在「供需」 會降多少全看建商口袋有多深
何世昌進一步說明，若忽略「經濟」和「政策」，單純只看房市結構面，房價的漲跌就回到單純的「供需」。簡單的說「供過於求」房價容易跌，「供不應求」房價容易漲，供需失衡越大，房價漲跌幅越大。
他指出，自央行宣布第7波選擇性信用管制後，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉湧現的關鍵因素，可能是「預售屋禁止轉售措施」，不是民眾不想逃，而是逃不了，只能選擇把籌碼握在手上。
如果沒有「預售屋禁止轉售措施」，現在市場上應該會多殺多、出現逃命潮。預售屋市場因沒有投資客賠售潮、缺乏價格破壞者，定價權仍在建商手上，房價會降多少，取決於建商的口袋深度。
最後何世昌表示，如果是買房自住的人想進場撿便宜，不管是要買中古屋或預售屋，建議把自備款從2成拉高到2.5～3成，以免銀貸成數不足而違約。
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