綜所稅申報有妙方省錢好Easy－慧幸福房地0986-188-177永慶不動產•房屋土地買賣•免費廣告•全省聯賣成交最快

一年一度報稅的季節即將到來，您準備好要報稅了嗎？很多人都視報稅為畏途，有種「被剝了一層皮」的心痛感覺。其實，節稅並不難，竅門就在於了解稅法，並善用「免稅額」，用理財的角度來看待，積極規畫每一個繳稅步驟，只要申報有方，就可以省下一筆可觀的稅額。

舉例來說，若您將自用住宅出售，兩年內購買一棟更好的房子居住，先前繳納的財產交易所得稅款可全數申請退還，這就是「重購自用住宅之扣抵稅額」，若是您沒有節稅觀念，恐怕就要吃大虧了。因此，想要節稅，最好的方法就是從報稅規定中，找出最有利的節稅方式。

在綜合所得稅中，與不動產相關的大致上可歸納為4類：

第一類是列舉扣除額中的「自用住宅購屋借款利息支出」、「房屋租金支出」
第二類是特別扣除額中的「財產交易損失」
第三類是所得部分的「財產交易所得」、「房屋租賃所得」
第四類則是重購退稅的「重購自用住宅之扣抵稅額」

支出：貸款利息支出、租金支出的列舉利息扣除額

就節稅效果來說，第一類的列舉扣除額是非常有效的節稅方法之一。以「自用住宅購屋借款利息支出」為例，只要您有向銀行申請房貸，以利息憑單就可以申報扣除，且不單只適用於個人，同一申報書內的所有成員，包括本人、配偶及所有扶養親屬，不限身分，只要有申請房貸，都在扣除範圍內，但每一個申報戶以一屋為主，且抵押房屋的地址必須與戶籍地址相同，否則一定要附上戶籍資料以憑認定。

「自用住宅購屋借款利息支出」簡單的計算公式如下：
貸款利息－儲蓄投資特別扣除額=自用住宅購屋借款利息支出≦30萬元

而在「房屋租金支出」部分要注意的是，不是所有列報在申報書上的扶養親屬都可以申請扣除，只有本人、配偶及扶養親屬中的直系親屬，如父母、子女的房屋租金才能申報，但每一申報戶每年扣除額以12萬為上限。且「自用住宅購屋借款利息支出」和「房屋租金支出」只能擇一申報扣除，在申報前記得先找出最有利的方式。

賠售：申報財產交易損失

如果是賠售的情況，這時第二類是特別扣除額中的「財產交易損失」申報就可以派上用場了。「財產交易損失」，單就字面上來看，指的是出售財產後，發現有財產損失，在特別扣除額中採列報來抵稅以減少損失，如果當年度沒有財產交易所得，或者財產交易所得額比財產交易所得損失少，沒有扣除的財產交易損失還可以在之後3年內的財產交易所得中扣除。

節稅TIPS

對於買賣房屋的納稅人來說，要提出出售價格通常不是問題，但要取得價格的證明與買賣過程中的單據費用才是麻煩的地方。一般財產交易所得的計算方式有兩種：

直接套用政府公式，即官方的公式版。

計算方式如下：
契稅單上的「核定契價」x財政部公告的「個人出售房地核定標準」+個人所得
注意事項：這個公式是由財政部每年核定當年度的「財產交易所得標準」，依據房屋座落不同的地區，訂定不同的費用率，標準可在財政部網站上查詢。

找出所有費用單據，扣掉實際支出。

其計算方式如下：
實際簽訂契約中的房屋價格－最初購買時發生的成本和費用（包括千分之一的印花稅）+個人所得
注意事項：需要自行舉證成本費用，可列舉的成本及費用包括：
- 出售房屋支付的仲介、廣告、清潔、搬運等費用
- 購買房屋時的費用，如：契稅、規費、代書、仲介費等
- 取得房屋所有權前向金融機構借款的利息
- 購買房屋後，必須且有價值的增建、改良、維修等費用。

所得：財產交易所得及房屋租賃所得申報

一般來說，擁有房產的民眾，在綜所稅中需列入所得的部分，有兩方面，一是「財產交易所得」，意指在買賣房子過程中的所得，即若用計算財產交易所得的方式來看，賣出價格減去原先取得的價格，再減去中間買賣過程中的費用後得到的收益，這部分理所當然會在財產交易所得稅中計稅，二是「房屋租賃所得」部分，是指房產出租的收益，一般人多以為租賃所得只有指土地、辦公室、房屋等項目，其實不只是租金，連押金都算，甚至連典當拿到的典價也都包含在內。

租金收入：
- 土地：全年租金－當年度繳納的地價稅=租賃所得
- 房屋或其他：
  - 年租金收入－43%成本=租賃所得
  - 全年租金收入－可證明的費用成本（包括修理、折舊、地價稅、房屋稅、附加捐、房貸利息、保險費等）=租賃所得
押金或典價收入：押金或典價+（押金或典價x郵局一年定存利率）－43%成本=租賃所得

換屋：重購自用住宅扣抵

由於政府的目的主要是讓民眾可以擁有自己的房子，並不會因為賣掉舊屋後，受限於房價高漲而無法買新房子，對於當年度有買賣房屋的人，善用「重購自用住宅之扣抵」可以省下不少的稅金，但新購屋的價格必須比出售舊屋的價格高，才能享受這項優惠，同時新舊屋辦理過戶的時間交易差距以2年為限，且如果原先已在財產交易損失中扣除的部分，是不可以再抵扣的。