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經建會田園住宅計劃農地變更建地重獲青睞

2007/05/21 10:48

高鐵特定區周邊農地可望變更為建地政策一出，使周邊農地價格蠢蠢欲動。黃競鋒攝
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竹東芎林青埔高鐵站旁最適投資
【郭及天╱台北報導】日前經建會研擬將高鐵「鄉村型優質田園住宅發展計劃」，未來全台都會區附近具開發價值的農地，若被政府納入規劃範圍，地主可申請變更開發興建住宅，使得曾經熱門、房價較低的「農建地別墅」、及「集村農舍」投資再度受到矚目。台北灣農地與建地價差較中南台灣為大，靠近北縣、桃、竹都會區周邊及都市計劃區邊緣的農地，消費者選擇增加，休閒需求趨勢，保值性會提高。

大量釋出
這項政策將以高鐵站區、科技園區、都會區等周邊農地作為適用範圍，未來農建變更建地大量釋出，建商能進行大規模開發。
未來，想要擁有較大居住空間的別墅買方，有更多的選擇，包括非都市計劃區的特農業區甲種建地、鄉村區乙種建地所興建的透天別墅，以及屬農業用地、受《農發條例》限制所興建的「農舍」、「集村農舍」等，都很適合。

高鐵炒作桃竹價偏高
北區房屋副總林宏昇表示，桃竹地區農地價格在前2年高鐵通車預期的炒作下，已經偏高，例如靠竹東靠竹科園區非都計區土地，價格多達每坪14~15萬元，已和園區徵收配地、或是竹北縣政2期較精華的住宅區用地每坪20~30萬元相仿，如今政策一出，已使高鐵特定區及科學園區持有農地的地主，短期內更惜售。
而位在科學園區周邊或高鐵特定區周邊非都市計劃區甲、乙種建地，可望因農地變更建地政策而受惠。
林宏昇表示，這類土地已屬建築用地，蓋出來的房屋就是住宅，但由於基地不如農舍和集村農舍大，所以規劃地坪較小，約30坪左右，價格也較平實，約700~800萬元，以竹東、芎林或青埔高鐵站周邊的非都市計劃土地、具有交通及生活機能便利性的條件，為最適投資標的。

農舍5年後才可轉手
林宏昇表示，一次興建20戶以上的集村農舍，只要位於都市計劃區周邊，交通條件佳，抗跌力道強，加上供給量有限，建商一推出多半不會滯銷。基地面積需756坪以上的「獨棟農舍」，土地多要2000萬元以上，加上可「客製化」建築物造價，每戶總價多3000萬元，雖然擁有大型庭院，但投資門檻較高。
由建商開發的集村農舍總價1000~1200萬元，比起住宅區規劃相仿的產品，例如竹北重劃區別墅每戶1500~1800萬元，多半便宜3~4成，差別只在於土地使用分區的差異。挑選這類產品時，要以車程距商圈不遠、以及較完善生活機能條件來比較。
由於農舍規定5年後才能轉手，相對也使議價空間變大。值得注意的是，因為土地使用分區仍為農業用地，購買新成屋或預售屋貸款成數雖然仍高，但中古屋轉手的貸款條件，就不如住宅區或農建地別墅。