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個案實例

陳大富及李大發兩人對不動產投資均非常熱衷，趁著97年底金融海嘯時，兩人相約各準備1,000萬元投資台北市房地產；陳君選擇投資「預售屋」，李君則投資「中古屋」，99年底兩人商議後，逢高出售，誰的稅負比較少？

個案解析

「奢侈稅」立法無疑是今年度最熱門之財經新聞之一，顯見近年來房地產飆漲，已引起社會輿論之注意及不滿，期盼政府能有所作為，以抑制不動產之過度飆漲；另一方面則也意味著不動產投資人之投資報酬率相當可觀。

不動產投資實際上操作方式仍有不同，依其專業區分為：「預售屋」「中古屋」及「法拍屋」。「預售屋」係指建商領有建造執照，惟尚未建造完成，其買賣以未來完成之建築物為交易標的之物。自去年以來，「預售屋達人」及「中古屋達人」之投資戰果已引起國稅局注意，並鎖定為查核對象，且經媒體時常報導揭露，已是大眾耳熟能詳之事。

「預售屋」及「中古屋」投資稅負比較：

（一）中古屋投資之稅負：

中古屋投資之稅負發生於購入、持有及出售三階段。購入時有營業稅、契稅、印花稅；持有時有房屋稅、地價稅、綜合所得稅——租賃所得。出售時，則有土地增值稅以及綜合所得稅——財產交易所得。

「中古屋」投資各階段須依法繳稅之種類繁多，但以財產交易所得之申報較複雜，茲說明如下：

1.土地：依所得稅法第4條規定，個人出售土地之所得免納所得稅。

2.房屋：個人出售房屋所得，應列入財產交易所得申報，投資人並得就以下兩種計算方式，選擇較有利者。

（a）如能提出交易時之成交價格及原始成本、相關費用之證明文件者。按「房屋賣出成交價格－房屋買進成本－相關費用＝財產交易所得額」計稅。所謂證明文件，包括買賣契約書（俗稱私契）、收付價款之紀錄（或憑證）、及必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等）。

（b）如未能提出相關證明文件：應按照財政部頒布之當地財產交易所得標準，依房屋評定現值設算所得。

（二）預售屋投資之稅負：

「預售屋」因尚未完工交屋，仍無法辦理產權登記。因此買賣性質非屬不動產交易，而屬「房地產權登記權利」之買賣，該項買賣差價，依稅法規定屬財產交易所得，應於出售年度申報個人綜合所得稅。

以案例故事來看，稅負計算如下：

1.中古屋

◆財產交易所得稅負＝房屋評定現值×37%（註）×20%＝2,000,000元×37%×20%＝148,000元

（註）：台北市99年度出售房屋財產交易所得標準。

◆契稅：李君於買入時負擔契稅。

◆土地增值稅：李君於出售時須負擔土地增值稅。

◆其他：李君尚須負擔房屋稅及地價稅，假設兩年合計5萬元。

◆合計418,000元。

2.預售屋財產交易所得＝2,000,000元×20%＝400,000元。

貼心叮嚀／漏報挨罰 得不償失

‧中古屋投資無論盈虧，均須有固定性之稅負，但其財產交易所得可以房屋評定現值之37%（台北市為例）計算；預售屋則無固定性之稅負，但其財產交易所得則須全額列入申報繳稅。以上案例經比較分析，兩人投資之稅負差異不大，但投資人適用綜所稅邊際稅率高低，對預售屋投資人影響較大。如投資人適用較低邊際稅率，預售屋投資的節稅效果較佳，否則為中古屋較具節稅效果。

‧國稅局99年底已將「預售屋」買賣所得列為重點查核項目。據財政部台北市國稅局發布新聞稿表示，為配合政府健全房市政策，邇來擴大針對買賣預售屋者加強查核，短短數個月內，已查獲40餘件漏未申報綜合所得稅，補徵稅額高達2億3千餘萬元，並處予罰鍰約1億1千餘萬元。投資人宜注意依法申報，以免遭罰。

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