2010/4/29

存證信函範例

本存證信函範例應配合財團法人崔媽媽基金會所編定之租賃契約書共同使用。

租屋糾紛的解決

2.    但當彼此無法達成共識時，就必須用強制力來解決了，依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規定，符合一定要件者，得選擇調解或進行簡易訴訟程序。

租約之終止、解除、及延續

　　租賃契約乃民法債篇所明定有名契約之一，如房東房客於訂租約後，均應受租約之約束， 不得反悔，除了房東房客均同意，另訂契約，或修改契約外，租約之終止、解除及延續均應受法律之規範，不得由一方任意為之。三者不同點如下：

租約之履行

　　租金乃是使用收益房屋的對價，所以租金的支付則是房客最重要的義務。另外租金的約定 亦是判斷租賃契約是否已經成立的重要項目。故在租賃契約中，租金佔有極重要的地位，不可輕忽。

租約內容應注意事項

　　原則上租賃契約之成立，並不以訂立書面契約為必要，只須當事人對於租賃物之使用收益 與租金之支付等租賃要素之彼此間意思合致，即得成立生效，且不以租賃物之交付為必要。

如何選擇訂約對象

　　房東出租房屋時，最怕遇到惡房客，若遇到不肖之惡房客，輕則收不到租金，重則房東誤 觸侵入住宅罪責，得不償失。而房客承租房屋時，亦怕遇到惡房東，甚至是假房東，使得已付出之押金或租金被騙泡湯。因此選擇訂約對象時，不論是房東或是房客 皆應謹慎。

民法第四百二十五條「買賣不破租賃」

　　更精確的說，民法第四百二十五條的規定意涵應為「所有權的移轉不破租賃」，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且 房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益絲毫不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有 權人（法律直接規定，不待做任何行為）。

　　但是，民國八十八年新修正的民法第四百二十五條對適用範圍作了限制，將不定期租賃契約及逾五年定期租賃契約而未經公證 者排除在外。換句話說，如果所簽訂的租約是不定期租賃契約，或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者，房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理 由，而對抗新的房屋所有權人。因此，在以上兩種情形下，房客將處於不利的地位，這大概是修法時為了解決假租賃的情形而考慮周全之處。

租約是否非經法院公證不可

　　很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證，已公證或未公證的租約究竟有何差別，常常使很多人弄不清楚。原則上租約縱 使未公證，仍然可以合法發生效力，並非一定要公證，才能合法生效。公證租約最重要的目的，乃在保障當事人，於他方不履行契約時，可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不需曠日廢時的打官司。但民國八十八年新修正的民法第四二五條對不定期及逾五年之定期租 約做了例外規定，詳如第三頁所述。

　　租賃，屬於契約行為的一種。大部份的契約行為，只需要口頭約定就能成立，並且生效。例如買賣就是一種契約行為，買報 紙、菜攤上買菜等等…都是買賣的一種。如果隨便買個東西，都得要雙方簽契約書才能算數的話，那麼恐怕我們逛街、買菜時要帶的契約書，比要帶的鈔票不知道要 多了多少！

　　所以基本上，在租賃關係中，房東、房客之間只要把房子、租金講定，縱使未簽訂契約書，雙方都會因租賃關係有效成立而受 拘束，不得任意反悔，否則就得負擔法律上的責任。不過就租賃期間，因民法有特別規定，所以有無書面契約便會對雙方的權利義務有極大影響。這一點在以後的章 節中會有詳細的說明。

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◆階梯房貸 平均利率須揭露~